【預售屋轉售限制一次看】房地產律師教你如何保障買方權益

預售屋轉售限制一次看！房屋買賣水很深，為了保障自身權益，在簽下預售屋買賣合約前，您務必要搞清楚其中潛藏的規範與風險。本文由房地產律師親自執筆，帶您一覽近年最常遇到的預售屋轉售限制，並提供實用建議，讓您在購買預售屋時，不踩雷、不後悔。

預售屋轉售權利義務須知

預售屋轉售涉及建商和買方之間的權利和義務，買方在購買預售屋時，應充分了解自己的權利和義務，以保障自身利益。以下是預售屋轉售的權利和義務須知：

一、買方的權利

• • 1. 查閱預售屋相關文件：買方有權查閱預售屋的相關文件，包括建照、使照、銷售許可證、合約書、規章等，以確保房屋的合法性和安全性。

• • 2. 瞭解預售屋的實際狀況：買方有權實地查看預售屋的建設進度、房屋的品質和周邊環境，以確保房屋符合自己的要求。

• • 3. 簽訂書面合約：買方應與建商簽訂書面合約，合約中應載明房屋的價格、付款方式、交屋日期、房屋的規格和品質、保固條款等。

• • 4. 要求房屋瑕疵修繕：買方在交屋後發現房屋有瑕疵，應在約定時間內向建商提出書面要求，建商應在合理期限內予以修繕。

• • 5. 辦理房屋過戶：買方在付清房款後，應辦理房屋過戶手續，以取得房屋的所有權。

二、買方的義務

• • 1. 支付購房款：買方應按照合約約定支付購房款，包括首付款、尾款和利息等。

• • 2. 辦理貸款：買方在購買預售屋時，如果需要貸款，應向銀行申請貸款，並在約定時間內償還貸款。

• • 3. 辦理房屋保險：買方應在交屋後辦理房屋保險，以保障房屋的安全。

• • 4. 按時繳納管理費：買方在入住預售屋後，應按時繳納管理費，以維護公共設施的正常運轉。

• • 5. 遵守社區規約：買方應遵守社區規約，維護社區的公共秩序和環境衛生。

買方在購買預售屋時，應充分了解自己的權利和義務，並在合約中明確規定雙方的權利和義務，以保障自身的利益。

預售屋轉售限制條件知多少

預售屋轉售涉及的限制條件可能相當複雜多樣，因此瞭解這些限制對於保障買方權益至關重要。以下列出一些常見的預售屋轉售限制條件：

• 預售屋銷售許可：在進行預售屋轉售之前，建商需先取得政府核發的預售屋銷售許可。買方應確認建商已取得此許可，以確保轉售的預售屋是合法合規的。
• 轉售價格限制：有些建商可能會在預售屋買賣合約中訂定轉售價格限制。此類限制旨在防止買方在轉售時抬高價格，並確保建商在預售屋轉售中獲得合理的利潤。需要注意的是，此類限制可能會影響買方的轉售收益。
• 轉售時間限制：有些建商可能會在預售屋買賣合約中訂定轉售時間限制。此類限制旨在防止買方在預售屋竣工後立即轉售，並確保建商有足夠的時間完成建設項目。需要注意的是，此類限制可能會影響買方的轉售靈活性。
• 轉售對象限制：有些建商可能會在預售屋買賣合約中訂定轉售對象限制。此類限制旨在限制買方轉售對象的類型，例如可能禁止買方將預售屋轉售給特定類型的人員或企業。需要注意的是，此類限制可能會影響買方的轉售選擇性。
• 轉售稅負：預售屋轉售時，買方可能需要支付一定的稅負，例如契稅、印花稅等。需要注意的是，此類稅負可能會影響買方的轉售成本。

在進行預售屋轉售之前，買方應仔細查閱預售屋買賣合約，並確認瞭解所有轉售限制條件。如有任何疑問，應諮詢專業的房地產律師或仲介人員，以確保自身權益獲得保障。

預售屋轉售禁止事項勿忽視

預售屋轉售雖然可以獲取一定的利潤，但也存在一定的風險，因此在轉售前應充分了解相關的法律法規，避免因違反禁止事項而造成損失。

根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規定，預售屋轉售時不得有下列事項：

1. 不得約定由出賣人擔任買受人貸款之保證人或提供連帶保證責任。
2. 不得約定買受人應於一定期間內完成貸款手續，否則視為買受人違約。
3. 不得約定買受人應於一定期間內繳納價款，否則視為買受人違約。
4. 不得約定買受人應於一定期間內辦理房屋所有權移轉登記，否則視為買受人違約。
5. 不得約定買受人應於一定期間內交付房屋，否則視為買受人違約。
6. 不得約定買受人應於一定期間內驗收房屋，否則視為買受人已驗收房屋。
7. 不得約定買受人應於一定期間內搬遷，否則視為買受人已入住房屋。
8. 不得約定買受人應於一定期間內繳納管理費或其他費用，否則視為買受人已支付該等費用。

此外，預售屋轉售時還應注意以下事項：

• 應取得原出賣人的同意。
• 應向原出賣人繳納一定比例的轉售手續費。
• 應將轉售房屋的相關資訊告知原出賣人。
• 應在約定的時間內完成轉售手續。

若違反上述禁止事項，則可能導致轉售合約無效，或使買受人承擔違約責任，因此在轉售前應務必諮詢專業人士，避免因違反禁止事項而造成損失。

預售屋轉售限制與買方解約權

預售屋買賣契約訂立後，在房地產市場波動之下，未必會持續到交屋之時。買方在特定條件下，可以依法行使解約權，解除契約並向代銷業者或建商請求返還已繳付的預售屋款項。買方具備以下條件，得依預售屋買賣契約第14條第1項規定，以存證信函或掛號信向代銷業者或建商提出解約，並請求返還已繳納之預售屋款項，利息按央行平均利率計算，費用由代銷業者或建商負擔，實際上相當於讓買方於沒有損失的情形下脫離合約：

• 預售屋逾期交屋

根據《預售屋買賣定型化契約》第14條第1項規定，如果代銷業者或建商逾期交屋，買方可以行使解約權。但需注意的是，買方必須在交屋期限屆滿後30天內向代銷業者或建商提出解約，否則將喪失解約權。同時，若在預售屋買賣契約中有約定，且未逾期超過預售屋買賣契約所約定的期間者，就無法主張逾期交屋之責任。

• 預售屋品質不符約定

《預售屋買賣定型化契約》第14條第2項規定，如果預售屋的品質與合約約定不符，買方可以行使解約權。舉例來說，在合約約定屋內有裝修，且在合約中已有明確的條文，但卻沒有履行，買方可以依此條約解除合約並要求返還預售屋款項。

• 不能生前半契約解除

《預售屋買賣定型化契約》第14條第3項規定，如果因不可歸責於買方的事由而導致無法繼續履行合約，買方可以行使解約權。不可歸責於買方的事由包括，例如：買方因疾病或意外事故喪失行為能力，或者因天災或人為過失導致預售屋無法繼續建造等。

預售屋轉售糾紛如何解決

在預售屋轉售過程中，可能會因各種原因產生糾紛。常見的爭議包括預售屋驗收不合格、預售屋廣告與實際不符、預售屋開發商違約等等。這些糾紛可能會對買家造成經濟損失或其他損害。因此，若發生預售屋轉售糾紛，買家應積極維護自身權益。以下將介紹一些解決預售屋轉售糾紛的步驟：

• 與賣家協商：

當買家發現預售屋存在瑕疵或與廣告不符時，應立即與賣家聯繫，並要求賣方履行修繕或更換的義務。若賣方拒絕履行義務，買家可向主管機關提出申訴或向法院提起訴訟，要求賣方履行義務或賠償損失。

• 向主管機關申訴：

若買家與賣方協商不成，可向主管機關提出申訴。主管機關會根據申訴內容，對賣方進行調查，並要求賣方履行義務或賠償損失。若賣方拒不履行義務，主管機關可對賣方進行處罰。

• 向法院提起訴訟：

若買家與賣方協商不成，且主管機關也未妥善處理申訴，買家可向法院提起訴訟。法院會根據訴訟內容，對賣方進行審理，並判決賣方履行義務或賠償損失。若賣方拒不履行判決，買家可向法院聲請強制執行。

為了避免預售屋轉售糾紛，買家在購買預售屋之前，應仔細審閱預售屋買賣契約，並充分瞭解預售屋的相關資訊。若發現預售屋存在瑕疵或與廣告不符，應立即與賣家聯繫，並要求賣方履行修繕或更換的義務。若賣方拒絕履行義務，買家應及時採取法律措施，維護自身權益。

預售屋轉售限制一次看結論

以上我們對預售屋轉售在法律上的規範和買方權益保障做了詳細的說明。買方在預售屋轉售的過程中，應該充分了解自己的權利義務，審慎評估轉售風險，並在簽署合約前徵詢專業律師的意見。在預售屋轉售的過程中，買方應當充分了解預售屋轉售限制的規定，並在簽訂合約前徵詢專業律師的意見，以保障自身的權益。

預售屋轉售在台灣是一個相當普遍的現象，買賣雙方在交易過程中應當遵守相關法規的規定，以保障自身的權益。希望透過本文的介紹，讓讀者能夠更深入瞭解預售屋轉售相關的限制。只要我們事前多多瞭解清楚，並做好準備，就可以降低購買預售屋的風險，保障自身的權益，讓自己的買房之路更加順利!

預售屋轉售限制一次看 常見問題快速FAQ

一、預售屋轉售的流程是什麼？

預售屋轉售的流程大致可分為六個步驟：
1. 買方與賣方達成買賣合意：雙方議定交易條件並簽署買賣契約。
2. 買方支付訂金：通常為總價的10%，由買方直接支付給賣方。
3. 賣方向地政事務所辦理買賣移轉登記：賣方持雙方簽訂之買賣契約、土地所有權狀、建物所有權狀等文件向地政事務所辦理過戶手續。
4. 買方支付尾款：買方在收到地政事務所核發的「權利證明書」後，須繳清房價尾款。
5. 賣方取得買賣價金後，向地政事務所辦理抵押權塗銷登記或設定抵押權：賣方持雙方簽訂之買賣契約、土地所有權狀、建物所有權狀等文件向地政事務所辦理塗銷抵押權或設定抵押權的登記手續。
6. 買方取得房屋所有權狀：買方在取得地政事務所核發的權利證明書並繳清房價尾款後，即可向地政事務所申請領取房屋所有權狀。

二、預售屋轉售的風險有哪些？

預售屋轉售潛藏的風險包括：
1. 預售屋尚未取得使用執照：若預售屋尚未取得使用執照，買方就無法取得房屋所有權狀，且有房屋無法如期交屋或驗收不合格的風險。
2. 預售屋的建築品質不符合預期：預售屋的建築品質可能與建商提供的樣品屋有所落差，買方在交屋後才發現房屋品質不佳，也求償無門。
3. 預售屋的公設比過高：預售屋的公設比是指公設面積與總面積的比率，公設比過高會降低房屋的實際使用面積，買方在購買前應仔細確認公設比。
4. 預售屋的格局不實用：預售屋的格局可能不符合買方的需求，買方在購買前應仔細考慮房屋的格局是否符合自己的居住需求。

三、買方如何保障自己在預售屋轉售中的權益？

買方在預售屋轉售中可採取以下措施保障自己的權益：
1. 在簽訂買賣契約前，仔細審閱契約內容：買方應在簽訂買賣契約前，仔細審閱契約內容，確認契約中約定的事項與雙方議定的條件一致，並在不明白的地方向賣方或仲介詢問清楚。
2. 要求賣方提供預售屋的詳細資訊：買方應要求賣方提供預售屋的詳細資訊，包括建築品質、公設比、格局等，並在契約中載明這些資訊。
3. 在交屋前，仔細驗收房屋：買方在交屋前，應仔細驗收房屋，確認房屋的建築品質、公設比、格局等是否符合契約約定，若有發現任何問題，應立即向賣方或建商反應。
4. 在交屋後，及時辦理房屋過戶手續：買方應在交屋後，及時辦理房屋過戶手續，取得房屋所有權狀，以保障自己的權益。