預售屋紅單轉讓合法嗎？律師告訴你隱藏的法律風險

前言：

預售屋紅單轉讓合法嗎？這是許多人在購買預售屋時會產生的疑問。預售屋紅單轉讓是指在預售屋尚未取得使用執照前，將購屋權利轉讓給他人的行為。由於預售屋紅單轉讓的法律風險極高，因此在購買預售屋時，一定要注意相關的法律風險。

預售屋紅單轉讓是否合法？

預售屋紅單轉讓是否合法？這個問題一直以來都存在爭議，法律上也並未有明確的規定。一方面，預售屋紅單轉讓屬於一種房屋買賣合同，根據《民法》第345條規定，買賣合同是當事人一方將財產所有權移轉於他方，他方支付價金的契約。因此，預售屋紅單轉讓在法律上是受到承認的。另一方面，預售屋紅單轉讓也存在一定的法律風險，主要集中在以下幾個方面：

• 買方需承擔的銷售風險：預售屋紅單轉讓中，買方需要承擔一定的不確定性風險。例如，開發商可能無法按時交房，或者交房時房屋質量不符合約定等。由於買方不是直接與開發商簽訂購房合同，因此無法享有《商品房銷售管理條例》規定的開發商瑕疵擔保責任。
• 賣方需承擔的糾紛風險：預售屋紅單轉讓中，賣方也需要承擔一定的法律風險。例如，買方可能在簽訂紅單轉讓協議後反悔，或者在房屋竣工後拒絕支付尾款等。由於賣方不是直接與開發商簽訂購房合同，因此無法按照合同約定直接向開發商追償。
• 預售屋紅單轉讓與買賣契約關係是違法還是合法？預售屋紅單轉讓是否合法，取決於具體情況。如果預售屋紅單轉讓行為符合《物權法》和《合同法》的規定，那麼該行為是合法的。但如果預售屋紅單轉讓行為違反了《物權法》和《合同法》的規定，那麼該行為是違法的。

預售屋紅單轉讓的法律風險：買方需承擔的銷售風險

在預售屋紅單轉讓中，買方可能面臨以下銷售風險：

1. 銷售許可證風險：買受人應確認開發商是否取得銷售許可證或預售許可證，否則，該預售屋紅單轉讓行為是無效，買受人可能無法取得房屋的所有權。
2. 房屋瑕疵風險：買受人在簽訂紅單轉讓合同時，往往無法親自查看房屋的實際情況，因此可能存在房屋瑕疵的風險。開發商應在買受人簽訂紅單轉讓合約前，將房屋現況詳細告知買受人，包括房屋的建築面積、結構、質量、裝修情況等。如果房屋存在瑕疵，開發商應及時修復，不得隱瞞或欺騙買受人。
3. 違約風險：開發商可能存在違約的風險，包括延期交屋、房屋質量不符合約定、擅自變更房屋設計等。若開發商違約，買受人可以解除合同並要求開發商賠償損失。
4. 產權風險：預售屋在取得建物所有權狀前，產權並不穩定。如果開發商在取得所有權狀前破產或倒閉，買受人可能無法取得房屋的所有權。
5. 資金風險：在預售屋紅單轉讓中，買方可能需要支付大筆訂金或首付款。如果開發商在工程建設過程中出現資金短缺，可能導致工程停工或爛尾，買方可能無法收回已支付的款項。
6. 稅費風險：在預售屋紅單轉讓中，買方可能需要承擔額外的稅費，包括增值稅、契稅、印花稅等。買方應在簽訂紅單轉讓合同時，與開發商確認稅費的負擔方式，以免在交屋時產生額外的稅費負擔。
7. 房價波動風險：預售屋紅單轉讓通常需要較長的交屋時間，在此期間，房價可能會上漲或下跌。如果房價下跌，買方可能無法以轉讓價格出售房屋，從而遭受損失。

預售屋紅單轉讓的法律風波

近年來，預售屋紅單轉讓成為房地產市場上的常見買賣行為。然而，由於預售屋紅單轉讓涉及多重買賣合約，且存在著諸多法律風險，因此引發了不少法律糾紛和爭議。

為了保障買賣雙方的合法權益，政府部門和司法機關對預售屋紅單轉讓也進行了相應的監管和規範。在2015年，行政院頒布了《預售屋買賣契約書範本》，其中明確規定了預售屋買賣合同的相關格式和內容，並對預售屋紅單轉讓做出了具體規定。

根據《預售屋買賣契約書範本》的規定，預售屋買賣雙方在簽訂正式買賣合約之前，可以先簽訂一份預售屋紅單合同。紅單合同應載明預售屋的具體位置、面積、價格、付款方式、交屋日期等基本資訊。紅單合同簽訂後，買方需支付一定比例的訂金，並在約定時間內支付首付款，才能正式簽訂買賣合同。

同時在2019年，最高法院也對預售屋紅單轉讓的法律效力做出了明確的司法解釋。最高法院認為，預售屋紅單轉讓，是指在預售屋買賣合同簽訂前，買方將其購買的預售屋以更高的價格轉讓給第三人的行為。由於預售屋紅單轉讓涉及多重買賣合約，因此存在著諸多法律風險。

因此，在進行預售屋紅單轉讓時，買賣雙方應充分考慮相關法律風險，並在律師的指導下，簽訂合法有效的預售屋紅單轉讓合同，以保障自身合法權益。

預售屋紅單轉讓與買賣契約關係是違法還是合法？

預售屋紅單轉讓是指買方取得預售屋後，在完工取得正式買賣契約之前，將預售屋所有權轉讓給第三人的行為。這類轉讓也就是一般俗稱的「紅單轉讓」。

基於保障買受人權益，預售屋買賣契約不允許轉讓。在預售屋買賣契約中，通常會約定「禁止轉讓」條款，即買方在尚未取得權狀前，不得再將該預售屋轉讓或出售他人，違者賣方可隨時解除契約。通常違約金通常為已付價金的 20%到 30%。

但是，實務上仍有許多買方在取得紅單後，將其轉讓給他人。因為對於投資客來說，紅單轉讓可能可以賺取差價利潤。例如，某預售屋目前市價一坪 50 萬元，但在半年前買入的價格可能只要 40 萬元，等於現階段賣出就可以賺取 10 萬元/坪的差價。對於急需用錢的投資客來說，轉讓紅單可能是一種變現的快速方式。

另外，實務上紅單轉讓也可能獲利更豐厚。將紅單轉讓給他人不只可賺取預售屋上漲的差價利潤，轉讓價格也可以另外再談，有機會再賺一筆投資收益。

但需留意，實務上也常發生買方逾期付款或有其他違約情事，賣方因此終止契約，買方付出的價金有可能求償無門，或僅能分回剩下款項。換句話說，轉讓紅單不只是有賺錢的機會，同時也伴隨著相當大的風險，務必要謹慎評估。

預售屋紅單轉讓法律風險：賣方需承擔的糾紛風險

預售屋紅單轉讓除了買方需承擔的銷售風險外，賣方也可能面臨糾紛風險。由於紅單轉讓的法律效力存在爭議，因此賣方在轉讓紅單時可能會面臨以下法律風險：

• 買受人拒絕履行買賣契約：由於紅單轉讓的法律效力存在爭議，因此買受人可能拒絕履行買賣契約，導致賣方蒙受損失。
• 開發商拒絕承認紅單轉讓：開發商可能拒絕承認紅單轉讓的效力，導致賣方無法順利將房屋過戶給買受人，從而引發糾紛。
• 其他債權人主張優先受償權：如果賣方在轉讓紅單時存在債務，則其他債權人可能會主張優先受償權，導致賣方無法順利收回房款。
• 稅務風險：紅單轉讓可能會涉及稅務問題，例如印花稅、契稅等，賣方需要按照相關稅法規定繳納稅款，否則可能面臨稅務處罰。

另外，賣方在轉讓紅單時還應注意以下事項：

• 審查紅單轉讓協議：賣方在轉讓紅單前應仔細審查紅單轉讓協議，確保協議的條款合法有效，並保護自己的合法權益。
• 通知開發商：賣方在轉讓紅單後應及時通知開發商，以避免出現開發商拒絕承認紅單轉讓效力的情況。
• 保留相關證據：賣方應保留好紅單轉讓協議、付款憑證等相關證據，以備不時之需。

總之，預售屋紅單轉讓存在諸多法律風險，買賣雙方在進行紅單轉讓時應謹慎行事，並諮詢專業律師的意見，以避免遭受不必要的損失。

預售屋紅單轉讓是違法或合法嗎？結論

綜上所述，預售屋紅單轉讓在法律上並不被禁止，但存在著諸多的法律風險，包括買方承擔銷售風險、預售屋紅單轉讓的法律風波、預售屋紅單轉讓的買賣契約關係以及賣方承擔糾紛風險。因此，在進行預售屋紅單轉讓交易之前，買賣雙方都應該充分瞭解相關法律風險，並謹慎行事，以避免遭受不必要的損失。

在進行預售屋紅單轉讓交易之前，買方應當認真審核開發商的資質和信譽，仔細閱讀預售合同和紅單轉讓協議，充分瞭解自己的權利和義務。賣方也應當遵守法律規定，履行合同約定，並對買方承擔相應的責任。同時，政府部門也應加強對預售屋紅單轉讓市場的監管，及時查處違法違規行為，維護市場秩序。

預售屋紅單轉讓合法還是違法，取決於具體的交易情況。如果交易雙方均遵守法律規定，履行合同約定，那麼預售屋紅單轉讓就是合法的。但是，如果交易雙方中有任何一方違反了法律規定或合同約定，那麼預售屋紅單轉讓就是違法的。

預售屋紅單轉讓是違法或合法嗎？ 常見問題快速FAQ

1. 紅單轉讓的行為究竟合不合法？

要判斷預售屋紅單轉讓合不合法，首先需要釐清相關的概念。紅單全名為「預售屋買賣契約書」，它是一種由建商與買方簽訂的協議書，其中載明瞭雙方約定的買賣事項。而紅單轉讓則是指買方將尚未完成交易的紅單，轉讓給第三人。
預售屋紅單轉讓的行為是否合法，在法律上一直存在爭議。由於預售屋買賣契約書是具有法律效力的，房屋所有權也已經過戶到買方名下，所以買方在尚未完成交易前，就將房屋所有權轉讓給第三人，可能會侵犯建商的權益，構成違約行為。 但若紅單條款內有載明「不得轉讓」的約定，此時買方將紅單轉讓給第三人，則會構成違約，建商有權依約請求買方賠償違約金或解除契約。

2. 紅單轉讓需要注意哪些法律風險？

在實務上，預售屋紅單轉讓的常見法律風險主要有以下幾種：
1.買受人可能無法取得房屋所有權。
2.買受人需自行處理交屋時產生的瑕疵問題。
3.買受人可能遇到產權糾紛問題。
4.賣方可能利用紅單條款限制買受人的權利，並增加自身的權利。

3. 購買預售屋該如何保障自身權益？

1.在簽訂紅單前，應詳細閱讀條款內容，並諮詢專業律師。
2.若紅單條款內有「不得轉讓」的約定，則不建議購買。
3.在簽訂紅單後，應儘快與建商簽訂正式的買賣契約。
4.在交屋時，應詳細檢查房屋狀況，確認無瑕疵後再辦理交屋手續。
5.若在交屋後發現房屋有瑕疵，應儘快與建商協商處理，並保留相關證據。