他項權利是什麼？揭開房地產法律的關鍵概念

前言

在房地產交易中，經常會遇到「他項權利」這個名詞，但很多人可能不太清楚他項權利是什麼？他項權利，指的是設定在不動產上的一種輔助性權利，它與所有權及抵押權是不同的。簡單來說，他項權利就是讓某些人不擁有不動產的所有權，但仍有權利對該不動產行使特定的權力或享有特定的利益，例如抵押權人可以拍賣不動產以滿足債權，地役權人可以通過他人土地來往或使用。因此，他項權利在房地產法律中扮演著重要的角色，理解他項權利是什麼，對於保障您的權益和避免不必要的法律糾紛非常重要。

他項權利的功能及種類

他項權利是指，以自己的不動產作為標的，依法使他人對於該不動產享有與土地所有權不相容、但不及於土地所有權之全部的權利。換句話說，就是土地的權利受到限制或負擔。他項權利主要功能是用以保障不動產相關當事人的權益，並促進不動產市場的流轉。常見種類包括：抵押權、典權、地上權、地役權、設定地上權的權利等，此外還可能包含共有權、共同使用權、共同建築物權利、共同建築所有權等。

1. 抵押權：

抵押權的成立，是由債權人與債務人之間簽訂抵押權設定契約，以債務人所擁有的不動產作為擔保，若債務人無法履行債務時，債權人可以依法對債務人設定的抵押不動產進行拍賣或變賣，並以拍賣或變賣所得的價金清償債務。

2. 典權：

典權是指不動產所有權人將其不動產交由他人使用、收益，以換取一定金錢或實物的權利。典權人以房屋或土地為擔保，向他人借款且不需要償還，因此借款人可以在典當期內以租金變相償還貸款，典權期限到了之後，房屋歸還給原先屋主。

3. 地上權：

地上權是為建設、利用土地而設定的他項權利。地上權人經與土地所有權人約定後，於他人的土地上，以興建房屋或其他工作物（如廠房、道路等）或種植農作物。地上權人在約定期間內享有對地上物的所有權及使用權。地上權的期限另有約定者從其約定；沒有約定期限的，地上權人可以根據地籍法典或相關規定要求隨時解除地上權關係。

4. 地役權：

地役權是指他人享有使用、收益他人土地或建築物的權利。地役權的設定方式可以是契約、遺囑、或法律。地役權的內容可以很廣泛，包括通行權、排水權、採光權、建築權等。

他項權利如何影響不動產價值？

他項權利的存在與否，以及他項權利種類的多寡，都會對不動產價值造成一定程度的影響。一般來說，不動產上存在他項權利，會使其價值降低，因為他項權利會限制不動產所有權人對其不動產的處分和利用權利。

例如，抵押權是一項他項權利，當不動產上存在抵押權時，不動產所有權人不能擅自將其出售或出租，否則將會構成違約，並可能導致抵押權人強制拍賣不動產。這種情況下，不動產的價值就會受到很大的影響。

除了抵押權外，還有一些其他他項權利也會對不動產價值造成負面影響，例如：

• 地役權：地役權是指在他人不動產上享有的一種使用或限制權利，例如通路權、水利權等。不動產上存在地役權，會使其價值降低，因為地役權可能會限制不動產所有權人對其不動產的使用和處分權利。
• 典權：典權是指將不動產抵押給債權人，並約定在一定期間內支付一定的租金，債權人有權在約定期限內佔有和使用不動產。不動產上存在典權，會使其價值降低，因為典權人有權在約定期限內佔有和使用不動產，不動產所有權人不能擅自將其出售或出租。
• 設定他項權利後，要辦理設定他項權利的權利證明書，向不動產所在地地政事務所申請登記。

總之，他項權利的存在與否，以及他項權利種類的多寡，都會對不動產價值造成一定的影響。不動產所有權人在處分不動產時，應當充分考慮他項權利的存在，並對不動產價值的影響進行評估。

他項權利與不動產物權的關係

不動產物權，包含所有權、地上權、永佃權、典權等物權。所有權是最強大的物權，而其他物權都是在他項權利成立後，依序從所有權中分離出來，形成各項不同的權利，這些權利皆為他項權利。

他項權利與不動產物權之間，存在著一定的權利關係和法律效力：

總之，他項權利與不動產物權之間存在著密切的關係，他項權利的存在會影響不動產物權的權利內容和法律效力。在不動產交易中，瞭解他項權利與不動產物權的關係非常重要，以確保交易的合法性和安全性。

他項權利如何移轉及消滅？

在不動產交易中，他項權利移轉與消滅，並非少見的情況。他項權利移轉的方式有下列兩種：依法移轉與契約移轉。例如，抵押權、設定地上權、典權、役權等，可以透過贈與、買賣、交換、繼承等方式進行移轉。他項權利消滅的方式通常有下列三種：依法消滅、依契約消滅及因權利移轉消滅。例如，抵押權因債權清償而消滅、地上權因為期滿而消滅、典權因贖回而消滅。

基於所有權人享有完整之權能，因此，原則上應由所有人自由處分，但有時因實務上之需要，產生限制所有權人之權能之情形，其可概括稱之為他項權利負擔。他項權利之內容極為廣泛，而一般皆以民法、土地法、不動產抵押法、公寓大廈管理條例等法律來加以規範，其目的為提供所有權人以外之人可對他人之不動產享有使用或處分之權利。他項權利為法律上之負擔，應負連帶責任。

在不動產交易實務上，較為常見之他項權利係指抵押權及設定地上權等他項權利。通常，他項權利之發生係基於契約，亦可因法律而發生。而他項權利之設定或移轉，應將他項權利之負擔人所設定或移轉之他項權利負擔證明文件，向不動產所在地之地政事務所辦理登記，經登記後權利才生效。而他項權利性質及內容，則應按照相關法律之規定，運用契約之方式於設定時訂定，並依擔保債務或標的物之不同分別依民法、土地法、不動產抵押法等相關法令規定，向不動產所在地之地政事務所辦理他項權利設定登記.

他項權利對不動產使用權及轉讓限制的影響

他項權利的存在，可能會影響不動產的使用權和轉讓。具體的影響取決於他項權利的種類和內容。

例如，抵押權是一種他項權利，它授予抵押權人對不動產的擔保權。如果抵押人未能償還貸款，抵押權人可以通過拍賣不動產的方式來償還貸款。因此，抵押權的存在會限制不動產的使用權和轉讓。抵押人不能自由地處分不動產，也不能擅自改變不動產的用途。

地上權是一種他項權利，它授予地上權人在他人的土地上建造和使用建築物的權利。地上權的存在會限制土地所有權人的使用權。土地所有權人不能在不影響地上權人權益的情況下使用其土地。

典權是一種他項權利，它授予典權人以不動產作價典押取得資金的權利。典權的存在會限制不動產所有權人的處分權。不動產所有權人不能在不償還典權人的典價的情況下處分不動產。

他項權利的存在，通常會對不動產的使用權和轉讓造成限制。因此，在購買不動產時，買家應該注意不動產上是否存在他項權利，並瞭解他項權利對不動產的使用權和轉讓的影響。

他項權利是什麼？結論

他項權利是房地產法律中一個重要的概念。它是一種限制不動產使用權的物權，允許某人在他人不動產上擁有特定權利。例如，抵押權是常見的他項權利，它允許貸款人在借款人不償還貸款時沒收借款人的不動產。他項權利可以通過契約、法律或判決的方式創設。它可以附屬於各種不動產，包括土地、建築物和動產。具有他項權利的人可以行使其權利，例如，他們可以阻止不動產被轉讓或出售，也可以在借款人不償還貸款時沒收不動產。他項權利通常會在土地登記簿上登記，以便其他人可以知道不動產上存在哪些他項權利。他項權利是房地產交易中一個重要的考量因素，買方和賣方都應該在購買或出售不動產之前瞭解他項權利的存在和影響。

他項權利是什麼？ 常見問題快速FAQ

1. 他項權利與物權有什麼區別？

他項權利是設定在物上，但並不具備物權的性質。物權指對物的直接支配權；而他項權利則是對物的間接支配權。他項權利所取得的是一種請求權而不是物權，因此沒有直接的佔有、使用、收益及處分的權利，僅享有間接支配權利，如優先受償權等。

2. 他項權利可以設定在哪些不動產上？

他項權利可以設定在任何不動產上，包括土地、建物、公寓、房屋等。需要注意的是，在他項權利設定時，設定人必須是該不動產的所有權人。此外，他項權利也必須在當地政府登記才能生效。

3. 他項權利會影響不動產的價值嗎？

他項權利可能會影響不動產的價值。一般來說，不動產設定他項權利後，其價值會下降。這是因為他項權利的存在會限制不動產所有權人的處分權，使不動產的流動性降低。此外，他項權利也會影響不動產的貸款價值比，使借款人更難獲得貸款。