前言
買賣不破租賃原則是什麼？這是一種法律原則，規定當房地產被出售時，租賃協議仍然有效。換句話說，即使房地產的所有權發生了變化，租戶仍然有權繼續租住房地產。這項原則旨在保護租戶的權利，並確保他們不會因房地產的出售而被趕出他們的家。
買賣不破租賃原則的兩個面向
買賣不破租賃原則是房屋交易中一項重要的原則，它保障承租人即使在房屋所有權發生變更的情況下，仍然可以繼續享有租賃權。換言之，房屋買賣契約的效力，不能影響房屋租賃契約的效力。這項原則旨在平衡房屋買賣雙方和承租人間各自的權利，並確保房屋交易不致於損害承租人的權益。
買賣不破租賃原則主要分為兩個面向。首先，在買賣合約生效後，買受人必須承擔出租人的地位，繼續履行出租人與承租人之間的租賃合約。這意味著買受人必須遵守租賃合約中的所有條款，包括租金、租期等，並履行出租人的維修義務等，不能因為自己是新的房屋所有人就無視租賃合約。即使買受人與承租人並無直接的合約約定，買受人仍然必須承擔出租人的義務。因此，在購買房屋前，買受人應審慎評估租賃合約的內容，以避免承擔過多的義務。
其次，買賣不破租賃原則並沒有排除買受人與承租人之間重新議定租賃合約的可能性。在某些情況下，買受人和承租人可能會就租金、租期等條款進行協商，並重新訂立租賃合約。但重新議定租賃合約必須基於雙方合意，不能由買受人單方面變更合約條款。如果買受人和承租人無法達成協議，則原有租賃合約仍然有效。
租賃權與所有權的權利衝突
買賣不破租賃原則是指，房屋在買賣之後，原先的租賃關係並不會因此而終止，買受人必須繼續履行出租人與承租人之間原有的租賃合約。也就是說，新的屋主不能因為買了房子就趕走租客。
理論上，租賃權與所有權並無直接關係。當房屋的所有權易手時，租賃關係應該保持不變。然而，在實務上，由於租賃權和所有權都是物權，且對同一標的物行使權利，因此容易發生權利競合衝突的問題。
租賃權與所有權的權利衝突主要有以下三種類型：
- 買受人是否受既有租賃義務的規範：即新屋主是否需要承擔原出租人對承租人的義務，例如修繕房屋、給付租金等。
- 承租人是否可以對抗買受人：即承租人能否繼續使用房屋，並主張買受人不得幹擾其使用權。
- 買受人是否可以終止租賃關係：即新屋主是否可以終止原出租人與承租人之間的租賃關係。
以上三種權利衝突的情形，都是買賣不破租賃原則在實務運作中所衍生的問題，也是法院在審理此類案件時經常遇到的爭議焦點。買賣不破租賃原則的具體適用，需要視具體情況而定，法律常因應變化做出調整，但其核心精神是保障租賃雙方的權益，維持社會交易秩序的穩定。
買賣不破租賃原則的本質，買賣雙方的權利義務
買賣不破租賃原則是民法中的一項重要原則，其規定房屋所有權人不得因其房屋買賣而解除承租人的租賃權利，換言之房屋所有權的移轉並不會影響租賃關係的存在，此原則保障租賃權的穩定性，防止房屋買賣行為對租賃權的侵害。就此原則買賣雙方皆有各自的權利與義務，以下將分別闡述:
買受人：
- 應受既有租賃義務的規範：買受人在購買房屋後，必須遵守原房屋所有權人與承租人之間的租賃合約，包括租金、租期、房屋使用條件等，並不得以房屋所有權人的身分任意終止租賃合約或變更租賃條件。換句話說，當買受人買下出租房屋後，其與原房東(賣方)的關係是屬於買賣關係，但與原房客(承租人)的關係是屬於房東與房客的租賃關係，因此買受人必須繼續履行原房東(賣方)與原房客(承租人)之間訂立的租約，且不得任意變更租約的內容。
- 不得對承租人行使所有權權限：買受人在購買房屋後，雖成為房屋的所有權人，但不得對承租人行使其所有權權限，例如，買受人不得擅自終止租賃合約、不得擅自變更租金、不得擅自將房屋出租給他人或任意終止租賃合約等。
出租人：
- 應將租賃關係告知買受人：出租人在出售房屋前，有義務將房屋的租賃關係告知買受人，包括租賃期限、租金、押金、房屋使用條件等，以便買受人充分了解房屋的實際情況，做出是否購買的決定。
- 應將買賣房屋的事實及買受人的資料通知承租人：出租人在出售房屋後，應將買賣房屋的事實及買受人的資料通知承租人，以便承租人知悉新屋主的姓名、身分及聯絡方式，以維護承租人的權益。若未盡到應告知的義務，買受人則可請求出租人負損害賠償的責任。
| 買賣不破租賃原則 | |
|---|---|
| 買受人 | 應受既有租賃義務的規範 |
| 不得對承租人行使所有權權限 | |
| 應將租賃關係告知買受人 | |
| 出租人 | 應將買賣房屋的事實及買受人的資料通知承租人 |
| 若未盡到應告知的義務，買受人則可請求出租人負損害賠償的責任 | |
買賣不破租賃原則：買受人應受既有租賃義務的規範
買受人在購入出租房屋時，應承擔原有租賃合同的義務，包括租金支付、房屋維護和修理等相關事宜。即使買受人並未事先了解或同意原有租賃合同，此原則仍適用。買受人有權向承租人收取租金，但同時必須遵守原有租賃合同約定的租金金額和付費期限。此外，買受人有責任維護和修理房屋，以保障承租人的居住權益。
買賣不破租賃原則旨在保護承租人的合法權益，確保即使房屋所有權發生變更，承租人仍能繼續居住在房屋內，且租賃合同依然有效。此原則維護了租賃關係的穩定性，保障了出租房屋的正常使用和管理。
買受人應注意的事項：
- 在購買出租房屋前，應仔細瞭解原有租賃合同的條款，包括租金金額、付費期限、租賃期限、房屋維護責任等。
- 在原有租賃合同到期後，買受人可與承租人重新協商租賃條款，但須尊重承租人的合法權益。
- 在買賣合同中，應明確約定買受人繼承原有租賃合同的義務，以保障承租人的權益。
- 在原有租賃合同解除或終止後，買受人可收回房屋並自行出租或出售。
買賣不破租賃原則及其背後結構構
買賣不破租賃原則的背後，是複雜的法律結構與考量。租賃關係與所有權之間的關係，可分為三種情況：
- 原所有權人出租房屋：原所有權人在將房屋出售之前，已將房屋出租給他人。此時，買受人必須尊重原有租賃關係，不得驅趕租賃人或要求租賃人搬遷。這種情況最常見，也是買賣不破租賃原則最典型的適用情境。
- 新所有權人出租房屋：新所有權人在取得房屋所有權後，將房屋出租給他人。此時，租賃關係的當事人雖然變更，但租賃關係本身仍然有效。新所有權人必須遵守原有租賃合約的約定，不得擅自變更或終止租賃關係。
- 房屋出售後，原租賃人繼續居住：房屋出售後，原租賃人繼續居住在房屋內，但雙方沒有簽訂新的租賃合約。此時，原有租賃關係是否繼續有效，取決於雙方的意思表示或法院的認定。如果雙方均有繼續租賃的意願，則原有租賃關係繼續有效。如果任何一方不願繼續租賃，則原有租賃關係終止。
買賣不破租賃原則的法律依據，主要來自於民法典。民法典第886條第1項規定：「租賃物之所有權移轉時，租賃契約不因所有權之移轉而解除。」這意味著，房屋所有權的移轉不影響租賃關係的效力。租賃關係仍然有效，買受人必須尊重原有的租賃關係。買賣不破租賃原則的目的是為了保障租賃人的權益。租賃人依法取得房屋居住或使用的權利，不應因為房屋所有權的移轉而受到侵害。買賣不破租賃原則確保租賃人在房屋所有權移轉後，仍然可以繼續居住或使用房屋。
買賣不破租賃原則的存在，對買賣雙方都有著重要的影響。對於買方來說，在購買房屋之前，應當仔細瞭解房屋的出租情況，以免在購買房屋後發現房屋已被出租，而無法立即入住。對於賣方來說，在出售房屋之前，應當告知買方房屋的出租情況，以免在出售房屋後發現租賃人拒絕搬遷，而導致無法順利交付房屋。買賣不破租賃原則的實施，有利於維護房屋交易的秩序，保障買賣雙方的權益。
買賣不破租賃原則是什麼？結論
綜上，在房屋交易中，瞭解「買賣不破租賃原則」是保障買賣雙方權益的關鍵。買受人應在交易前清楚瞭解標的房屋的租賃狀態，避免因租賃關係而引發糾紛，也可避免造成承租人、原出租人的損失。同時，出租人應確保租賃合同的有效性和可執行性，以保障自身權益。必須強調的是，買賣不破租賃原則是為了確保租賃權益受到保護，也是維護社會穩定和諧的重要舉措。因此，在房屋交易中，買賣雙方應充分認識到「買賣不破租賃原則」的重要性，並在交易過程中嚴格遵守，以避免不必要的糾紛和損失。
買賣不破租賃原則是什麼？ 常見問題快速FAQ
1. 什麼是「買賣不破租賃原則」？
在房屋交易中，買賣不破租賃原則的定義是指房屋買賣或贈與時，若被轉讓之房屋已負有租賃契約，除非有其他約定，原來房屋與承租人之間的租賃契約不受房屋所有權移轉的影響而繼續有效，同理，包括出租人，以及承租人的權利義務，在房屋產權轉移時應不受影響。
2. 買賣不破租賃原則背後的法律依據為何？
買賣不破租賃原則的法律依據為《中華民國民法》第428條第一項「租賃物之所有權移轉於第三人時，租賃契約對於新所有權人不失其效力」之規定。
3. 在買賣不破租賃原則下，買受人是否應受既有租賃義務的規範？
依據買賣不破租賃原則，買受人必須受既有租賃義務的規範，也就是說，買受人應在原租賃契約的有效期限內，繼續履行原出租人的義務，同時，承租人應繼續履行原先與出租人所約定之義務。